Kauf mit Wertsteigerungspotenzial – ein Gastbeitrag von Tim Brückener

Chancen und Risiken einer Immobilie als Kapitalanlage.

Wie wird eine Immobilie zum interessanten Renditeobjekt? Wie erreicht man geringe Wertschwankungen und nutzt Steuervorteile zum Vermögensaufbau? Wir geben Tipps zum rentablen Vermieten und zum Thema Altersvorsorge durch Immobilien.

Immobilien zählen zu den inflationsresistenten Sachwertanlagen. Sie versprechen konstante Renditen durch Mieteinnahmen und sind unabhängig von den Wertschwankungen des Kapitalmarktes. Kaum verwunderlich, dass der Immobilienmarkt brummt. Doch Achtung, nicht jede Immobilie eignet sich gleich gut als Geldanlage.

Immobilie so viel Sie wollen

Ob Sie in eine Wohnung, ein Haus oder in eine Gewerbeimmobilie investieren, hängt vor allem von Ihrem Budget ab. Für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses sollten Sie über einen großzügigen finanziellen Spielraum verfügen. Dafür können Sie sämtliche Gestaltungsentscheidungen alleine treffen, wenn Sie das gesamte Objekt besitzen.

Eine Eigentumswohnung ist die preisgünstigere Alternative. Ein Nachteil kann in einem stetigen Abstimmungsbedarf mit der Eigentümergemeinschaft liegen.

Gewerbeimmobilien versprechen für gewöhnlich höhere Renditen als Wohnimmobilien. Allerdings steigt auch Ihr persönliches Risiko aufgrund der von den meisten Unternehmen benötigten Objektgröße. Der hohe Kaufpreis schmälert mitunter die Rentabilität.

Offene oder geschlossene Immobilienfonds sind eine weitere Möglichkeit für ein Investment – ohne direkte Kapitalanlage in Immobilien. In offene, also an der Börse gehandelte Fonds, können Sie schon mit kleinen Beträgen einsteigen und Ihr Risiko streuen. Geschlossene Fonds bergen ein hohes Risiko für das eingesetzte Kapital, versprechen aber teilweise auch beachtliche Renditen.

Region, Lage und Objektzustand beachten

Wenn Sie sich eine Immobilie zum Vermieten zulegen, sollten Sie auf ihre Zukunftsfähigkeit achten, damit das Objekt möglichst dauerhaft Interessenten anspricht. Gute Anbindung oder mangelnde Infrastruktur, moderne Liegenschaft oder schlechter Standard – achten Sie auf alle Details. Sie entscheiden mit darüber, ob sich Ihr Objekt als rentabel und wertbeständig erweist. Am besten lassen Sie die Bausubstanz und die Instandhaltung des Objekts fachlich überprüfen.

Ländliche, wirtschaftsschwache Gegenden mögen landschaftlich attraktiv sein, oft sind sie aber für Vermieter uninteressant. Die hohe Mietauslastung in den zentralen Lagen der großen Metropolen ist ein gutes Kaufargument, allerdings sind die Verkaufspreise in den vergangenen Jahren unverhältnismäßig angestiegen.

Ein Blick auf mittelgroße Standorte mit hohem Wachstumspotenzial kann sinnvoll sein. Besonders da, wo sich durch starken Zuzug beliebte, belebte und gut angebundene Wohnareale bilden, können Sie von einer positiven Wertentwicklung profitieren.

Kostenfaktoren nach dem Kauf

Es klingt ganz einfach: Sie konzipieren Ihre Anschaffung so, dass Sie mit den Mieteinnahmen Ihre Darlehensraten bedienen können und zugleich monatlich eine schöne Rendite erhalten. Die Entwicklung am Markt lässt Ihre Immobilie zusätzlich im Wert steigen. Vergessen Sie aber die Instandhaltungs- und Betriebskosten nicht!

Gerade bei älteren Immobilien können mitunter hohe Sanierungs- und Umbaukosten auf Sie zukommen. Und auch neue Objekte benötigen Rücklagen für spätere Maßnahmen.

Ein weiterer Kostenfaktor ist die Verwaltung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses. Wer nicht zufällig am Standort der Immobilienanlage lebt, kommt meist um einen Verwalter nicht herum. Der kümmert sich dann pauschal oder anlassbezogen um Reparaturen, die Abrechnung der Betriebskosten und betreut gegebenenfalls auch einen Mieterwechsel.

Einkünfte aus der Kapitalanlage

Kontinuierliche Erlöse sind nur zu erwarten, wenn Größe, Ausstattung und Mietzins Ihres Objektes zu den Anforderungen des Wohn- oder Gewerbemietmarkts passen. Die Ausstattung der Immobilie sollte funktional sein und aktuellen Renovierungsstandards entsprechen, um Ihre Preisvorstellungen bei der Miete durchzusetzen.

Ein wichtiger Aspekt ist auch die Klärung von gesetzlichen Mietdeckelungen in der Gemeinde. Die Nettomietrendite sollte nach

Möglichkeit über drei Prozent liegen. Manch cleverer Anleger erreicht sogar zweistellige Werte. Die Berechnung Ihrer Nettomietrendite funktioniert folgendermaßen:

(Jahresmieteinnahmen – Kreditzinsen) / Kaufpreis * 100

Was der Mietmarkt hergibt

Anleger sollten die Vorstellungen Ihrer Zielgruppe fest im Auge behalten. Zwei bis drei Zimmer, Küche, Bad, verteilt auf etwa 75 Quadratmeter – so sieht die durchschnittliche Wohnsituation in einer Großstadt aus.

Ein Wohnungsangebot mit diesem oder ähnlichem Suchprofil wird mit großer Wahrscheinlichkeit stets auf reges Interesse stoßen. So vermeiden Sie Leerstände beim Mieterwechsel, in denen Sie Nebenkosten, Hausgeld und gegebenenfalls den Darlehenszins der Immobilie weiterbezahlen müssen.

Ihre Immobilie muss den Mietern gefallen – aber die Mieter müssen auch Ihnen passen. Holen Sie sich so viele Informationen wie möglich ein, um sicherzustellen, dass Ihre Mietinteressenten langfristig solvent sind. Das Vorliegen einer Schufa-Bonitätsauskunft, von Personalausweiskopien, der letzten drei Gehaltsnachweise und einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sollten Ihre Grundvoraussetzung sein, um Bewerber zu berücksichtigen.

Steuerliche Vorteile

Sie können Steuervorteile nutzen, wenn Sie eine finanzierte Immobilie vermieten. Denn bei dieser Anlageform reduziert sich Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen um die Werbungskosten, oder anders gesagt um Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Dazu zählen Ihre Darlehenszinsen, Grundsteuern, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten und die Abschreibung der Immobilie.

Besonders eine Investition in ein denkmalgeschütztes Objekt, verbunden mit hohen Modernisierungskosten, kann also steuerlich betrachtet bares Geld wert sein. Lassen Sie sich in jedem Fall vor einem Kauf ausführlich zu den steuerlichen Aspekten beraten.

Wertentwicklung und Verkauf

Sie wollen Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen? Die Nebenkosten von Kauf und Verkauf unter Zuhilfenahme eines Maklers erreichen schnell 15 Prozent des Immobilienwerts. Eine effektive Wertsteigerung ergibt sich demnach erst bei einem Verkaufserlös, der über 115 Prozent Ihres ursprünglichen Investments liegt. Zusätzlich müssen Sie Spekulationssteuer abführen, sofern Sie Ihre nicht selbst genutzte Kapitalanlage innerhalb von zehn Jahren veräußern.

Im Alter doppelt profitieren

Ihre Finanzierung sollte so konzipiert sein, dass Sie Ihr Darlehen vor dem Eintritt ins Rentenalter abbezahlt haben. So dient Ihnen der Mietzins als zusätzliche Einnahmequelle im Ruhestand. Zudem genießen Sie als Rentner besondere Steuervorteile.

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Autor: Tim Brückner.